Em uma logística cada vez mais urbana, a localização espaços dos ativos ganha relevância estratégica e desafia a antiga lógica de que eficiência está diretamente ligada à metragem disponível
Por Thiago Cordeiro, fundador e CEO da GoodStorage
Durante muito tempo, falar em eficiência logística significava falar em escala. Grandes terrenos, grandes centros de distribuição, grandes volumes armazenados. A lógica fazia sentido em um modelo no qual concentrar estoques em poucos pontos era uma forma de ganhar eficiência operacional. Mas a logística mudou e continua mudando.
O crescimento do comércio eletrônico, a maior expectativa dos consumidores em relação aos prazos de entrega e a necessidade de operações cada vez mais ágeis estão levando empresas a repensar não apenas quanto espaço precisam, mas, principalmente, onde esse espaço deve estar.
E os números comprovam: segundo um estudo da CBRE, consultoria imobiliária, no primeiro semestre de 2025, o e-commerce respondeu por 53% do volume das 100 maiores transações de locação logística realizadas no Brasil. E, dentro dessa análise, o estudo aponta que a proximidade dos centros urbanos e dos polos consumidores vem ganhando relevância nas decisões de localização dos ocupantes.
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Esse movimento traz uma mudança importante de perspectiva: escala física não é sinônimo de eficiência. Nem sempre o galpão mais eficiente é o maior. Muitas vezes, é aquele que está no lugar certo. Um grande centro de distribuição pode ser essencial para determinadas operações. Mas aumentar a metragem nem sempre significa melhorar a logística.
Não por acaso, a própria dinâmica recente do mercado mostra uma valorização de ativos bem localizados. Ainda de acordo com o levantamento da CBRE, imóveis situados em um raio de até 30 quilômetros dos principais centros urbanos, especialmente na Região Metropolitana de São Paulo, permanecem valorizados pela combinação entre acesso aos consumidores e infraestrutura.
Ou seja, o debate não é mais sobre quanto cabe dentro do galpão, mas sobre o que a localização daquele galpão permite que a operação faça. Em uma operação voltada ao atendimento urbano, por exemplo, um imóvel distante dos principais mercados consumidores pode exigir deslocamentos maiores justamente na etapa mais sensível da cadeia: a última milha. É nesse trecho que a mercadoria deixa o centro de distribuição e percorre o caminho final até o consumidor. O aumento das entregas urbanas e a pressão por prazos menores colocam essa etapa no centro das decisões logísticas.
Ter acesso a espaços estrategicamente distribuídos pela cidade pode permitir que as empresas ajustem sua operação sem necessariamente realizar grandes investimentos em infraestrutura própria. E, nesse contexto, adicionar metros quadrados a uma operação nem sempre resolve o principal desafio. Em muitos casos, aproximar o estoque do consumidor pode gerar mais eficiência do que apenas ampliar sua capacidade de armazenagem.
Com uma visão mais ampla, é possível dizer que a decisão sobre um galpão logístico deixou de ser exclusivamente imobiliária. Ela passou a fazer parte da estratégia operacional das empresas: significa olhar para fatores como proximidade dos consumidores, acesso aos principais eixos viários, facilidade de circulação e capacidade de integração com diferentes modalidades de entrega.
Isso não significa que os grandes galpões perderam relevância. Pelo contrário, eles continuam fundamentais para determinadas etapas da cadeia de abastecimento. A questão é outra: qual estrutura faz sentido para cada operação e para cada perfil de consumidor? Em algumas situações, será um grande centro de distribuição. Em outras, uma rede de unidades mais próximas dos polos de consumo. Em muitas delas, será a combinação dos dois modelos.
Porque, em uma logística cada vez mais urbana e dinâmica, mais espaço nem sempre significa mais eficiência. Mais estratégia e melhor localização, sim.
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